16年房地产销售额创新高 17年房价稳中下行

¡¡¡¡在关键时点上£¬中央为2017年的房地产市场明确定调¡£12月14日至16日在北京举行的中央经济工作会议提出£¬要坚持¡°房?#37038;?#29992;来住的¡¢不是用来炒的¡±的定位£¬综合运用金融¡¢土地¡¢财税¡¢投资¡¢立法等手段£¬加快研究建立符合国情¡¢?#35270;?#24066;场规律的基础性制度和长效机制£¬既抑制房地产泡沫£¬又?#20048;?#22823;起大落¡£那么£¬长效发展机制和短期调控两者是什么关系£¿2017年房地产市场会否再现2016年的火爆£¿我们该如何?#21019;?#26412;轮楼市调控£¿

¡¡¡¡2017年房价总体上稳中下行 增幅放缓

¡¡¡¡2016年的房地产市场出现了¡°双泡沫¡±¡£一个是一二线城市出现的价格泡沫¡¢资产泡沫£»一个是三四线城市出现的库存数量泡沫£¬即房子卖不掉¡£因此£¬国家有针对性地推出了¡°因城施策¡¢一城一策¡±的调控方针£¬从不同的两个方面发力£¬一方面针对一二线城市房价上涨过快£¬控制房价£»另一方面针对三四线城市实施去库存政策¡£调控时用¡°两只手¡±进行调控£¬一只是无形的手£¬一只是?#34892;?#30340;手¡£无形的手是市场调节£¬?#34892;?#30340;手是行政手段£¬包括限?#21512;?#36151;等调控政策¡£

¡¡¡¡2016年北京¡¢上海¡¢深圳等大城市的购房盛况已经达到历史最高峰¡£2016年1至11月£¬全国的销售面积已经超过了13亿平方米£¬销售额超过10万亿元£¬已经超过上一个历史高峰2013年全年的数额£¬肯定会创造历史新高¡£

¡¡¡¡房地产市场有一个明显的 ¡°周期规律?#20445;?#21363;3年左右一个周期¡£2013年是房价的高涨期£¬2014年是房价的下行期£¬2016年又迎来一个高涨期£¬正好是3年时间¡£我认为2017年的房地产市场不可能再像2016年那样疯狂£¬因为一二线城市先后出台了限购¡¢限贷甚至限价等手段£¬控制房价和交易量的快速上升¡£其实£¬房价的涨或不涨£¬因城而异¡£三四线城市在去库存£¬不是去杠杆£¬还在加杠杆£¬比如政府采取补贴方?#28966;?#21169;大家买房¡£其实这些地方的房价本来没什么泡沫£¬去库存之后房价出现回升£¬是正常的¡¢合理的¡£总体来说£¬2017年无论是交易量还是房价£¬有的城市会稳中下行¡¢增幅下降£¬有的城市还会出现稳中有降的情形¡£

¡¡¡¡土地制度改革是房地产市场长效机制最重要的部分

¡¡¡¡房地产调控是针对需求侧的£¬市场冷的时候要刺激需求£¬比如去库存£»市场太热的时候要遏制需求¡£抑制需求侧的调控是短效的£¬而调控本身就是短效机制¡£改革则针对供给侧£¬同时也是一个长效机制建立的过程¡£中央经济工作会议提出建立符合国情¡¢?#35270;?#24066;场规律的基础性制度和长效机制¡£这是房地产供给侧改革很重要的一个方面¡£过去的楼市调控政策£¬以限购¡¢限贷甚至限价为主£¬更多针?#26376;?#24066;短期需求¡£但是我们也不能只讲长效机制£¬短效机制也要使用£¬毕竟调控永远在路上£¬而改革任重而道远¡£

¡¡¡¡¡°越调越高¡±的表述过分了些£¬在增发那么多货币的情况下£¬房价能不高吗£¿关键是房价上涨的速度¡¢发行的货币量和我们的经济发展水平是否相?#35270;¦£?#35201;看调控政策出台的时间¡¢调控的手段是否合适£¬否则会适得其反£¬比如过度的压制会出现强烈的反弹£¬¡°一刀切¡±的调控不能够对症下药¡£

¡¡¡¡房地产市场是3年一个周期£¬我估计2019年房地产价格又会上升¡£猪肉价格有周期性£¬房地产价格也有周期性£¬这是市场规律£¬是不可逆的¡£所以我们的改革要按照市场规律来做¡£其实£¬房地产的问题主要不是房地产自身的问题£¬而是由于现在的财政政策¡¢货币政策¡¢城镇化¡¢土地错配等因素形成的问题¡£例如£¬货?#20197;?#21457;政策£¬M2增速和大城市的房价增长速度是一致的£¬中小城市房价增长速度则低于M2增速£¬这是由于各个城市的住房供求关系不同而造成的结果£¬供大于求的城市£¬房价就涨得慢£¬而供不应求的城市£¬房价就涨得快¡£

¡¡¡¡目前我国房地产存在的问题是供给侧的问题£¬也就是供给侧方面的土地供需错位¡£土地制度改革是房地产市场长效机制最重要的部分£¬?#27604;?#36824;有税收体制¡¢金融体制改革£¬但是最重要的问题是土地制度的问题¡£2008年以来£¬在我国的城镇化建设中£¬土地的城镇化和人口的城镇化出现了扭曲£¬土地城镇化使大量中小城市周围的农田变成了城市建设用地£¬而人口城镇化使大量的人口?#20248;?#26449;来到中小城市£¬走向现代化大城市£¬也就是土地的供应和人口的流向是相反的£¬北京¡¢上海¡¢深圳等城市没有更多的土地供应甚至是无地供应£¬但人还在流入£¬土地供给侧结构性改革是房地产市场健康发展的一个主要方面¡£

¡¡¡¡出台房地产税对房价影响有限

¡¡¡¡城镇化离不开房地产¡£一方面£¬城镇化推动了房地产的发展£¬反过来£¬房地产的发展又进一步促使城镇化向前迈进¡£因此£¬要客观?#21019;?#25151;地产业的发展对国民经济的?#27605;住?#23545;城市建设的?#27605;?#21644;对老百姓居住条件改?#39057;Ĺ毕住?#20294;是£¬房地产本身确实存在许多问题£¬主要出在供给侧的土地制?#20219;?#39064;上£¬以及金融和税收问题上¡£

¡¡¡¡关于房地产对我国经济的?#27605;?#24230;只有8%£¬我认为这个数据相比美国?#31995;?#20027;要是因为?#28966;?#32479;计口径不一样¡£美国计算GDP是从消?#35759;?#31639;起£¬而我国是从投资端算起¡£GDP的算法不一样£¬导致我国跟美国没有可比性¡£我国70%的房子还在建£¬新房还在投资£¬而美国新房只占总量的10%左右¡£中国增量那?#21019;ó£?#25151;地产对经济的?#27605;?#32477;对不会比美国低£¬应该比12%高¡£

¡¡¡¡房地产税对房价的影响不是没有£¬但影响不大£¬靠房地产税?#21019;?#21387;房价是不切?#23548;?#30340;¡£美国的房地产税多不多£¿但是房价照样涨¡£世界上?#24515;?#20010;国家收了房地产税后£¬房价下降了?#21487;?#28023;¡¢重庆早就试点房地产税了£¬对房价有影响吗£¿现在我国房地产税的税基还没有确定£¬就来评价房地产税对市场的影响£¬未免太空泛¡£我认为房地产税主要是用来调节住房需求£¬主要目的是为了国家的税收体制改革£¬或者说是为了健全房地产的税收体制£¬保证国家财政收入¡£

(人民网)

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